La Ley 18.795 promueve la inversión privada en Viviendas de Interés Social a partir del otorgamiento de exoneraciones tributarias. Esta ley se enmarca en un programa más amplio cuyo objetivo es facilitar el acceso a viviendas a sectores de ingresos medios y medios bajos, a través de la compra o el alquiler. Este programa incluye además una serie de beneficios para los inversores privados (exoneraciones tributarias) y la creación de un nuevo Fondo de Garantía para Desarrollos Inmobiliarios (FOGADI).
Promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de un mínimo de dos hasta cien viviendas por padrón las que podrán tener como destino tanto la venta como el alquiler. La Oficina del Inversor (de la Agencia Nacional de Vivienda) tiene como objetivo asesorar al inversionista en el proceso de presentación del proyecto.
Desde el 27 de junio de 2014 se modifica el régimen de promoción de la inversión privada en viviendas de interés social. Esta modificación determina, entre otras cosas, que las zonas de Montevideo en donde no había topes hasta el momento, estarán sujetas a los topes de precio establecidos en la nueva reglamentación. Es decir que en todos los proyectos el inversor debe identificar un mínimo del 25% de las viviendas que lo componen, seleccionadas por él, cuyo precio de venta no puede superar los valores establecidos por el MVOTMA. Decreto 156/14 Topes de precios para el 25% de la viviendas que modifica algunos artículos del Decreto 355/2011. Resolución Ministerial 636/2014, que sustituye la Resolución 1057 /2011.
A partir del 27 de junio de 2014 los proyectos que soliciten la promoción para la construcción de VIS deberán atenerse a la nueva normativa.
Podrán acceder al régimen de beneficios establecidos en la ley, en tanto sean declarados promovidos por el Poder Ejecutivo:
A) Los proyectos de inversión vinculados a la construcción, refacción, ampliación o reciclaje de inmuebles con destino a la vivienda de interés social, tanto en el caso en que los referidos inmuebles tengan por destino la enajenación, como cuando se destinen al arrendamiento o al arrendamiento con opción a compra. Quedan incluidos en este literal los proyectos destinados a la adquisición de viviendas de interés social construidas, refaccionadas, ampliadas o recicladas al amparo de la presente normativa para su posterior arrendamiento y los que desarrollen los fondos sociales y las cooperativas de vivienda en cualquiera de sus modalidades, en tanto tales viviendas cumplan con las condiciones generales establecidas en la ley.
B) Las actividades específicas asociadas a la mejora en las condiciones de oferta y demanda de viviendas de interés social.
A efectos del otorgamiento de los beneficios se tendrán en cuenta aquellos proyectos y actividades que cumplan con alguna de las siguientes condiciones:
A) Amplíen significativamente la cantidad de viviendas de interés social disponibles destinadas a la venta, arrendamiento, o arrendamiento con opción a compra y, en el caso de las cooperativas, al uso y goce de los socios cooperativistas.
B) Faciliten el acceso a la vivienda de los sectores socio-económicos bajos, medios bajos y medios de la población.
C) Contribuyan a la integración social y al mejor aprovechamiento de los servicios de infraestructura ya instalados.
D) Mejoren las condiciones de financiamiento y garantía para la adquisición, el arrendamiento o el arrendamiento con opción a compra de viviendas de interés social,
E) Fomenten la innovación tecnológica en materia de construcción edilicia.
Los proyectos y actividades promovidas declaradas de interés nacional por el Poder Ejecutivo tendrán los siguientes beneficios tributarios
A) Exoneración de los impuestos que gravan la renta originada en las actividades o proyectos declarados promovidos. Esta exoneración podrá comprender a la renta o al propio impuesto.
B) Deducción íntegra a efectos de la determinación de la renta gravada por el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas, del costo de adquisición de los inmuebles en los que se construyan, refaccionen, amplíen o reciclen las viviendas comprendidas en las actividades o proyectos declarados promovidos. Dicho costo solo podrá deducirse en tanto sea necesario para obtener y conservar las rentas comprendidas en las actividades y proyectos promovidos que no hubieran sido exonerados en virtud de lo dispuesto en el literal anterior.
C) Exoneración del Impuesto al Patrimonio de los inmuebles cuya construcción, refacción, ampliación o reciclaje se haya declarado promovida. Dichos bienes se considerarán activo gravado a los efectos del cómputo de pasivo.
D) Exoneración del Impuesto al Valor Agregado (IVA) a los ingresos derivados de las actividades de enajenación, construcción, refacción, ampliación y reciclaje de viviendas. Facúltase al Poder Ejecutivo a otorgar un crédito por el impuesto incluido en las adquisiciones de bienes y servicios destinados a integrar el costo de tales operaciones, así como por el impuesto correspondiente a las adquisiciones que realicen los fondos sociales y las cooperativas de vivienda con destino a su actividad de construcción.
E) Exoneración del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales, a la parte enajenante, a la parte adquirente o a ambas, en el caso de hechos generadores vinculados a la primera trasmisión patrimonial de inmuebles destinados a la vivienda cuya adquisición, construcción, refacción, ampliación o reciclaje hubiera sido declarada promovida.
F) Exoneración del IVA aplicable a los servicios de garantía vinculados al arrendamiento y adquisición de inmuebles destinados a la vivienda de interés social.
G) Exoneración del Impuesto al Patrimonio aplicable a los activos afectados a la prestación de los servicios de garantía a que refiere el literal anterior. Dichos activos se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos
Para solicitar la Declaratoria Promocional, el interesado deberá presentar ante la Agencia Nacional de Vivienda, según corresponda, lo siguiente:
a) Nota de solicitud.
b) Presupuesto de obra
c) Cronograma de obra.
d) Anteproyecto de arquitectura.
e) Plano de ubicación.
f) Carta compromiso, la que tendrá carácter de declaración jurada.
g) Documento de Aptitud Técnica (DAT) expedido por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), para los sistemas constructivos no tradicionales y permiso otorgado por el titular del DAT en los casos de permisarios.
h) Constancia de inscripción en el Registro Único Tributario de la Dirección General Impositiva (DGI), en donde se establezca que el giro único de la empresa es la construcción de obras en el régimen establecido por la Ley No. 18.795, de 17 de agosto de 2011. Se exceptúa de dicha condición, a los contribuyentes que hayan adquirido con anterioridad a la entrada en vigencia del presente Decreto, el inmueble en que se vaya a ejecutar el Proyecto de inversión.
i) Otros recaudos que la Agencia Nacional de Vivienda determine.
La Agencia Nacional de Vivienda (ANV) podrá rechazar la solicitud u otorgar plazo para su regularización, cuando no se presente con los requisitos antes referidos, o cuando dichos requisitos no cumplan con la normativa aplicable.”
Sólo se podrán declarar promovidos los proyectos de inversión vinculados a la construcción, reciclaje, refacción o ampliación de viviendas de interés social, que cumplan los siguientes requisitos:
a) Construcción de un mínimo de 2 (dos) viviendas. No se promoverán proyectos que impliquen una cantidad de viviendas mayor a 100 (cien).
b) Reciclaje que implique, como mínimo, el surgimiento de una vivienda adicional. No se promoverán proyectos que impliquen una cantidad de viviendas mayor a 100 (cien).
c) Refacción o ampliación de un mínimo de 2 (dos) viviendas.
No se promoverán proyectos que impliquen una cantidad de viviendas mayor a 100 (cien).
d) En los proyectos de refacción, inversión mínima de 100.000 UI (cien mil unidades Indexadas), por vivienda.
Se faculta al MVOTMA, con la conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas, a establecer excepciones debidamente justificadas en criterios urbanísticos, al máximo de viviendas establecido en los literales a), b) y c). El establecimiento de las excepciones en ningún caso habilitará al MVOTMA a requerir del beneficiario la asunción de nuevas condiciones de comercialización de las viviendas, distintas a las que establezca la normativa aplicable o a las que asuma el beneficiario en el marco de programas de vivienda.”
El beneficiario estará obligado, entre otros, a:
a) Brindar la información y documentación necesarias para el seguimiento del proyecto, dentro de los plazos que establezca la ANV.
b) Ejecutar la obra de acuerdo con el presupuesto de obra y anteproyecto de arquitectura aprobado, y demás compromisos asumidos.
c) Enajenar la vivienda por un precio inferior o igual al máximo establecido, cuando correspondiere.
d) Arrendar a través del FGA u otra Garantía Habilitada, cuando correspondiere.
Los sujetos que adquieran viviendas objeto de la declaratoria promocional, las destinen al arrendamiento y pretendan gozar de los beneficios que otorga la Ley No. 18.795 y el decreto, estarán obligados a brindar a la Agencia Nacional de Vivienda, dentro del plazo que en cada caso establezca, la información y documentación que le sea requerida para el seguimiento de los beneficios.